La nuda propiedad es una alternativa muy extendida en algunos países europeos como Francia y Bélgica y, aunque en España sigue siendo un fenómeno parcialmente desconocido, en los últimos años es una opción que está en alza por las ventajas económicas que implica tanto para el nudo propietario como para el usufructuario.

En este artículo te contamos en qué consiste la nuda propiedad, las diferencias con el usufructo, las obligaciones y derechos del nudo propietario y una serie de consideraciones a tener en cuenta en la tercera edad. ¡Comenzamos!

¿En qué consiste la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto jurídico que hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona sobre una cosa. Asociado a la vivienda, el significado de nuda propiedad es el derecho de usufructo del vendedor a residir en su domicilio hasta su fallecimiento. Es una solución ideal para las personas que requieran liquidez y deseen vivir con comodidad en su última etapa. En 2023, se realizaron más de 1.800 compraventas de nuda propiedad de viviendas en España, un 11 % más que el año anterior.

Por lo general, las personas que se decantan por esta modalidad suelen ser mayores de 65 años, dueños de una vivienda, que requieran unos ingresos adicionales por cualquier circunstancia. De esta forma, al realizar la venta de la nuda propiedad podrán recibir una cuantía económica y continuar con normalidad y de forma vitalicia en su casa.

La venta de nuda propiedad se realiza ante notario y debe inscribirse en el registro de la propiedad. La operación contempla distintas opciones:

• Pago único: es una solución ante la necesidad apremiante de ingresos. Se puede optar por el pago de una cantidad específica con el vendedor.
• Renta mensual: el vendedor puede negociar el pago de una renta mensual hasta su fallecimiento. Es una alternativa ideal para las personas de edad avanzada que busquen liquidez para su posible ingreso en una residencia de mayores. De esta forma pueden costear su estancia con comodidad.
• Modalidad mixta: supone el pago inicial de una cuantía concreta junto al cobro de una renta vitalicia de forma periódica tras un acuerdo previo entre las partes.

Hay que tener en cuenta que las condiciones económicas por la venta de la nuda propiedad serán más favorables para el comprador que las de una venta ordinaria. El precio se calcula en relación de la esperanza de vida del mayor y del valor de mercado de la vivienda. También hay que tener presente el valor del usufructo del inmueble.

Beneficios de la nuda propiedad

La venta de la nuda propiedad es una operación que reporta grandes ventajas para los adultos mayores que quieran afrontar la última etapa de su vida con calidad. A continuación, se enumeran los principales beneficios de la nuda propiedad:

Inversión rentable a largo plazo

La nuda propiedad una fórmula con excelentes beneficios, dado que permite que las personas mayores puedan cubrir sus necesidades de forma sencilla y cómoda. Una forma de aprovechar estos ingresos sería destinarlos a ayudas a la dependencia. Así, si las personas de edad avanzada requieren cuidados por su situación especial de dependencia y necesitan asistencia en residencia de mayores, la nuda propiedad supone un incentivo.

Complemento económico de pensiones bajas

Esta fórmula jurídica también puede utilizarse como inversión para hacer frente a las pensiones bajas o para servir de apoyo ante determinadas necesidades económicas. Otra de las ventajas es que permite a los vendedores poner en alquiler la vivienda si, llegado el momento, se toma la decisión de residir en otro lugar. Además, los vendedores suelen tener entre 75 y 80 años y no es preciso que tengan herederos.

Comprar una vivienda a un precio más asequible

Los beneficios repercuten también en el inversor de la nuda propiedad. Entre las condiciones favorables está en que adquiere la vivienda a un precio competitivo, pero esta va aumentando de valor a medida que pasan los años.

Trámite simple

Aunque la nuda propiedad supone una operación definitiva, otra de sus ventajas es que conlleva la firma de un contrato sencillo con una oferta superior a la conocida como hipoteca inversa. La hipoteca inversa supone que los propietarios reciban una cuantía mensual del banco para su disfrute sin perder la propiedad de la vivienda. Es decir, el propietario firma un préstamo hipotecario poniendo la vivienda como garantía. Además, este no deberá saldar la deuda, que recaerá en sus herederos junto a los intereses correspondientes. Las condiciones resultan menos ventajosas que las recogidas en la nuda propiedad.

Desventajas de la nuda propiedad

Los principales inconvenientes a la hora de apostar por la nuda propiedad:

• No disponibilidad de la vivienda. Una de las principales desventajas de la nuda propiedad es que el propietario no tiene el derecho de disfrutar y utilizar el bien. El usufructuario, que es la persona que tiene el usufructo, es quien puede utilizar y disfrutar de los beneficios del bien, como vivir en una propiedad o recibir ingresos si decide alquilarla.
• Límites de actuación sobre tu vivienda. Los propietarios de la nuda propiedad, a pesar de serlo, no tienen derecho a tomar decisiones sobre el uso o la venta del bien. No obstante, este tipo de decisiones deben ser acordadas con el usufructuario, para evitar que se generen conflictos y retrasos en la toma de decisiones.
• Posible incumplimiento por parte del usufructuario. En esta figura jurídica, existe un riesgo inherente de que el usufructuario no cumpla con sus obligaciones o responsabilidades, como por ejemplo el mantenimiento regular de la vivienda, algo que afecta negativamente al valor y conservación de la propiedad.

Comparativa con otros tipos de propiedad

Es posible confundir el término de nuda propiedad con otros similares o relacionados dentro del sector, como plena propiedad y usufructo. Por ello, a continuación, se indican las principales diferencias comparativas entre plena propiedad y usufructo con nuda propiedad, así como con otro tipo de alternativas.

Plena propiedad vs Nuda propiedad

En contraste con la nuda propiedad, el pleno dominio o plena propiedad implicar tener tanto el derecho de propiedad como el derecho de usufructo sobre un bien inmueble. Es decir, el propietario con pleno dominio tiene el control total y absoluto del bien, pudiendo utilizarlo, disfrutarlo y obtener beneficios de él de manera completa y sin restricciones. La principal diferencia radica, por tanto, en los derechos de uso y disfrute del inmueble. Mientras que en la nuda propiedad se tiene el dominio, pero no el usufructo, en el pleno dominio se poseen ambos derechos.

Usufructo vs Nuda propiedad

También es frecuente que las personas mayores acaben por reservarse el derecho de usufructo en la venta de la nuda propiedad. Es uno de los beneficios que reporta esta figura legal junto a la obtención de rentabilidad del inmueble. Pero, ¿qué diferencias hay entre la nuda propiedad y el usufructo?

• Nuda propiedad: Es el dueño de la propiedad y dispondrá de la misma cuando el usufructuario fallezca.
• Usufructo: Es el derecho de uso de un bien, en este caso, de la vivienda.

Alternativas a la nuda propiedad

Además de tener en cuenta las anteriores opciones de titularidad inmobiliaria en España, es recomendable enumerar otro tipo de posibilidades existentes en el mercado actual.

Así, si nos preguntamos qué alternativas tienen las personas mayores para obtener liquidez a través de su vivienda, la primera opción en que podemos pensar es en la venta tradicional de su casa. Pero en este caso, es imperativo que se produzca el abandono de la vivienda del anterior propietario, aspecto que no es sencillo en algunos casos. Por eso, a continuación encontramos tres posibles alternativas a la nuda propiedad en la tercera edad:

La hipoteca inversa

Este tipo de hipoteca se caracteriza por permitir a las personas mayores de 65 años obtener ingresos adicionales, utilizando el valor acumulado en su vivienda. Así, la hipoteca inversa permite cobrar una mensualidad hasta el fallecimiento del adulto mayor. La principal diferencia entre la nuda propiedad y la hipoteca inversa es que con la primera se pude conseguir mucho más dinero que con la hipoteca inversa, a pesar de perder la propiedad del inmueble. La hipoteca inversa vendría a ser un préstamo que tiene la vivienda como garantía.

La vivienda inversa

En la vivienda inversa, el propietario vende su vivienda a una entidad financiera o inversora, pero conserva el derecho de continuar viviendo en ella de por vida. La entidad compradora recibe la propiedad al fallecimiento del propietario o cuando este decida abandonarla. Aquí cada inversor tiene su propio libro de instrucciones y se vuelve crucial la figura del asesor financiero para entender el procedimiento.

La venta con alquiler garantizado

También conocida como sale and rent back, esta posibilidad implica vender la propiedad a una empresa especializada y luego alquilarla de vuelta como inquilino. Esto permite obtener liquidez inmediata sin tener que mudarse de casa, ya que se firma un contrato de arrendamiento a largo plazo.

La vivienda progresiva

Un tipo de adquisición de nuevas construcciones que, con el fin de reducir los costes de la vivienda, permite la entrega de pisos o casas con lo básico y fundamental para ser habitados (se entrega la estructura o pilar imprescindible), pero aún inconclusos para que sean los nuevos usuarios quienes terminen por construirlo en función de sus posibilidades económicas. Se trataría de construir el edificio en estructura y acabar las zonas comunes (pasillos, vestíbulo, núcleo de ascensor y escaleras, fachada y cubierta) y que el interior de los pisos fuera como un estudio (un solo ambiente), con la instalación de cocina y cuartos húmedos y con un proyecto de cómo distribuir el piso en un futuro.

Covivienda

El cohousing o covivienda es un concepto en el cual se sacrifica algo de privacidad a favor de mayor interacción de los miembros de una comunidad. Lo que determina este tipo de urbanismos es que se comparten ciertas áreas con todos los propietarios, que en una vivienda normal se tendrían privadamente. El diseño de estas edificaciones puede tener unidades de viviendas independientes pero contar con espacios comunes para algunas funciones como pueden ser entretenimiento, lavandería e incluso comedores compartidos. En los proyectos de este tipo de conglomerados residenciales muchas veces intervienen familias que comparten una misma raíz o personas a las que unen los mismos intereses.

Consideraciones financieras para personas mayores        

En la tercera edad, es habitual que surjan dudas sobre tipos de propiedades inmobiliarias y casas en las que poder invertir los ahorros de toda una vida. Por ello, algunas personas mayores de 65 años tienen la duda de si las entidades bancarias y financieras les podrían conceder hipotecas para conseguir un nuevo hogar.

En este sentido, podríamos estar hablando de hipotecas sénior, nombre por el que se suele conocer a aquellas hipotecas que se otorgan a personas de más de 65 años, si bien no hay una figura específica para la mayoría de las entidades financieras. Para ello hay que tener en cuenta que los requisitos para conseguir una hipoteca a edades avanzadas se configurarán con condiciones más estrictas que para colectivos de menor edad. Aquí influirán la propiedad de otros bienes inmuebles, el respaldo de familiares o avalistas más jóvenes y la esperanza de vida del país en el que residan.

Asimismo, también es importante destacar una serie de ventajas de comprar una vivienda para personas mayores. Así, en la tercera edad se pueden reducir significativamente los impuestos públicos por la venta y comprar de un bien inmueble, dependiendo de la región en la que se haga la operación comercial.

En definitiva, existen muchos tipos de propiedad en la vejez que ayudarán a la sostenibilidad financiera de las personas mayores: la nuda propiedad, la hipoteca inversa, la venta con alquiler garantizado y el cohousing, entre otras opciones. Para elegir la más adecuada, debemos fijarnos las condiciones jurídico-legales que conlleva cada una de ellas, cuál es la situación y los fondos personas y familiares de cada persona y las necesidades que le llevarán a tomar una u otra decisión.

Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad

¿Qué ventajas fiscales tiene la nuda propiedad?

La nuda propiedad puede ofrecer ventajas fiscales, como la reducción del impuesto de sucesiones y donaciones, ya que el valor de la nuda propiedad es menor que el pleno dominio. Consulta a un asesor fiscal para evaluar tu situación.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

El valor se determina restando al valor total del bien el valor del usufructo, que depende de la edad del usufructuario y del tipo de interés legal vigente. Existen tablas oficiales que simplifican este cálculo.

¿Quién se encarga de los gastos del inmueble en la nuda propiedad?

El usufructuario es responsable de los gastos de mantenimiento y los servicios cotidianos, como electricidad y agua. El nudo propietario suele hacerse cargo de los gastos extraordinarios, como reformas estructurales.

¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda hipotecada?

Sí, pero es necesario contar con el consentimiento de la entidad financiera. Además, los términos del préstamo podrían ser renegociados o ajustados dependiendo del caso.

¿Qué derechos conserva el usufructuario en la nuda propiedad?

El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar del bien, incluyendo arrendarlo y recibir los ingresos generados, mientras dure el usufructo.

¿Es posible recuperar el pleno dominio tras vender la nuda propiedad?

En algunos casos, sí. Esto puede lograrse mediante acuerdos privados o la finalización del usufructo por fallecimiento del usufructuario o vencimiento del plazo acordado.

¿Cuáles son los riesgos de adquirir una nuda propiedad?

Entre los riesgos están posibles conflictos con el usufructuario, gastos inesperados en caso de reformas urgentes, y la dificultad de vender el bien durante el usufructo.

¿Puedo arrendar una vivienda siendo nudo propietario?

No, este derecho pertenece al usufructuario. Sin embargo, puedes acordarlo si ambos están de acuerdo.

¿Qué ocurre con la nuda propiedad en caso de fallecimiento del usufructuario?

Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien, sin necesidad de trámites adicionales, salvo la actualización del Registro de la Propiedad.

¿Es la nuda propiedad una opción recomendable para personas mayores?

Sí, es especialmente atractiva para mayores que desean obtener liquidez sin renunciar a vivir en su vivienda. No obstante, es fundamental analizar los aspectos legales y fiscales con un experto.

Conclusiones finales

La nuda propiedad es una opción jurídica que combina beneficios económicos y planificación a largo plazo, especialmente para personas mayores que desean monetizar sus bienes sin perder su uso. En Amavir, entendemos la importancia de soluciones personalizadas que aporten seguridad y tranquilidad durante esta etapa de la vida. Si estás considerando esta opción o necesitas orientación sobre cómo la nuda propiedad puede adaptarse a tus necesidades, nuestro equipo está aquí para ayudarte. ¡Visita nuestras residencias o contacta con nosotros para más información!